Comment bien choisir son locataire

Comment bien choisir son locataire

Pour des raisons historiques, ou parce que vous avez choisi d’investir dans la pierre il y a quelques années, vous possédez un bien immobilier locatif. Malgré la fiscalité des revenus fonciers, devenue indécente, vous souhaitez quand même le conserver (c’est vrai qu’il y a un impôt qui vous attend aussi à la vente…) et le louer sans passer par une agence. Pour bien choisir votre futur locataire, suivez ces quelques conseils simples qui vous permettront de sélectionner le locataire qu’il vous faut et effectuer la location dans les règles de l’art.

L’annonce : précision et photos de qualité

Relooking d'un appartement

En publiant votre annonce, joignez des photos percutantes (surtout s’il s’agit d’un meublé).

Tout d’abord, rédigez votre annonce de location et publiez-la sur des sites spécialisés (paruvendu.fr, leboncoin.fr, etc). Puisque vous ne passez pas par une agence, privilégiez les sites réservés aux particuliers comme pap.fr. Essayez plusieurs sites et privilégiez ensuite celui que vous préférez au niveau de l’interface et des résultats, ces derniers seront différents pour chaque propriétaire.

Dans la mesure du possible, joignez à votre annonce des photos de qualité, un descriptif de l’appartement précis, et, si le site vous le permet, la liste des éléments demandés pour constituer un dossier. Certains sites exigent de fournir les éléments du Diagnostic de Performance Energétique (DPE), obligatoire pour toute location.

La visite : bien gérer le timing

Votre annonce a eu du succès et vous avez reçu de nombreux appels/e-mails, le temps des visites est arrivé !
Sachez qu’une visite dure en moyenne ¼ d’heure, le plus rentable étant de prévoir plusieurs visites d’affilées en les espaçant de 20 minutes pour palier aux éventuels retards.

Si l’électricité a été coupée dans le bien à louer, planifiez vos rendez-vous à un moment de la journée où il sera éclairé par le soleil…

Lors de la visite, quelques éléments simples vont vous permettre d’évaluer le sérieux du potentiel locataire. D’une part, soyez sensible à la ponctualité. Quelqu’un qui arrive à l’heure (où légèrement en avance) fait non seulement preuve d’une marque de respect, mais démontre un réel intérêt pour le bien en location. La moindre correction pour le retardataire de bonne foi sera de vous téléphoner pour vous prévenir. Si la personne a plus de 10 mn de retard, prévoyez toujours d’avoir son numéro de téléphone afin de pouvoir la contacter. Peut-être est-il seulement perdu…

D’expérience, certaines personnes ne prendront (même) pas la peine de vous prévenir ou de décommander en cas d’empêchement… A vous de vous imposer la limite au-delà de laquelle vous ne patientez plus, les professionnels accordent en général ¼ d’heure.

Vérifiez également que la personne soit joignable facilement, ce qui pourra être important si vous la choisissez pour votre logement. Durant la visite, soyez sensible au comportement du locataire potentiel. Les visites rapides où la personne « passe » seulement dans les pièces et ne pose aucune question n’est pas bon signe.

Essayez également de connaître la raison qui pousse le visiteur à rechercher un nouvel appartement. Déplacement professionnel ? Changement de situation familiale ? Etudes ? Congé de l’ancien bailleur ? Si oui, pourquoi ? Cette question est essentielle pour repérer de potentiels mauvais payeurs.

Connaître le nombre d’occupants du bien est également important. En effet, de la taille du logement dépend le nombre d’occupants autorisés si le futur locataire veut prétendre à une aide de la CAF (9 m² par personne).

Demandez également à quelle date le futur locataire souhaite emménager. Il arrive souvent que les gens visitent des biens alors qu’ils n’ont pas encore déposé leur préavis qui est en général de trois mois.

Le dossier : attention au Photoshop

Vous avez un locataire potentiel, il est maintenant le temps de lui demander de constituer son dossier de location.
Il arrive que certaines personnes soient prévoyantes et arrivent lors de la visite avec les éléments du dossier déjà constitué. C’est pourquoi il est intéressant de les mentionner dans l’annonce ou lors de l’échange téléphonique/e-mail avant la visite.

Classiquement, vous demanderez à votre futur locataire de vous fournir :

  • Sa pièce d’identité / titre de séjour
  • Ses trois derniers bulletins de salaire
  • Son dernier avis d’imposition
  • Ses trois dernières quittances de loyer
  • Un RIB

Vérifiez sur ces documents que les revenus soient en corrélation du loyer demandé, charges comprises. A vous de voir à quelle hauteur les revenus doivent être : 2 ou 3 fois le montant du loyer.

Vérifiez aussi que les fiches de paie soient cohérentes par rapport à l’avis d’imposition, que les adresses soient identiques ainsi que la date d’entrée dans l’entreprise pour les salariés. Assurez-vous qu’il n’y a pas de problème de police provenant d’un Photoshop’age à la va-vite.

Du point de vue des garanties, vous avez deux solutions : une caution (simple ou solidaire) ou une assurance loyer impayé.

La caution solidaire vous permettra d’être plus réactif en cas d’impayé puisque la personne solidaire peut être contactée sans même passer par le locataire par Lettre Recommandé avec Accusé de Réception pour commandement de payer. Il est toutefois préférable de privilégier une voie amiable en premier lieu avec le locataire.

L’assurance en revanche peut prendre plusieurs mois avant d’être déclenchée.

Si vous choisissez de demander une caution, demandez-lui les mêmes éléments qu’au locataire.

Dans le cas d’étudiants, jeunes actifs ou personne en situation particulière, une « bonne » caution solidaire peut lourdement faire pencher la balance pour le choix d’un locataire. Prenez toujours le temps de bien notifier à la caution solidaire en quoi elle s’engage.

Dernière étape : la signature du bail

Une fois le locataire idéal trouvé, vient l’heure de la signature du bail, accompagné de l’état des lieux, de l’acte de cautionnement en cas de caution et de la remise du DPE.

Vous pouvez demander à votre futur locataire de vous verser jusqu’à deux mois de caution, bien qu’un seul mois soit généralement demandé. Pensez à fournir un reçu pour le mois de loyer versé ainsi que pour le dépôt de garantie.

N’oubliez pas de stipuler à votre locataire qu’une fois par an, il devra vous régler le montant d’un éventuel rappel de charges ainsi que la taxe d’ordures ménagères.

Dans le bail, veillez à bien mentionner tous les équipements fournis avec le bien : garage, cave, terrasse, équipements d’électro-ménager etc. Tout ce qui ne figure pas dans le bail ne pourra pas faire l’objet de requête ultérieure (par exemple : casse du lave-vaisselle, etc). Il existe de nombreux « baux types » que vous pourrez retrouver sur Internet. Il faut que chacune des parties, caution incluse, paraphe, date et signe le bail.

L’état des lieux est également un moment clé dans la location d’un appartement. Prenez le temps de faire le tour du bien avec votre futur locataire et notez soigneusement tout noir sur blanc : les trous au mur, la vétusté des équipements et peintures. A la fin de l’état des lieux, datez et signez tous les deux le document.

En outre d’une copie du bail, vous devrez donc remettre au locataire une copie de l’état des lieux, un exemplaire du DPE, 2 RIB pour qu’il puisse les transmettre à sa banque et éventuellement à la CAF et tous les jeux de clés du bien. A cette occasion ou ultérieurement, votre locataire peut vous demander de remplir des documents pour pouvoir percevoir une aide de la CAF. A vous de voir si vous souhaitez percevoir les aides directement.

Toutes ces précautions doivent vous permettre d’avoir un locataire correct tout en évitant de consacrer trop d’efforts à la gestion de votre bien.

L’hédoniste moderne vit à Paris mais il a passé deux tiers de sa vie à l’étranger. Parmi ses intérêts, la finance, l’entrepreneuriat, l’oenologie, la gastronomie et l’e-business. Lorsque l'occasion se présente, il se dirige à Orly ou à Roissy pour une escapade plus ou moins longue.

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